【案例事實】
Q：
甲乙共有一屋，應有部份均等，甲未經他共有人乙同意向丙表示其乃經乙之授權，並由甲單方出具一份保證書將房屋出租予丙。一年後，乙得知此事，欲對丙有所主張。
 
A：
試分析如下：

民法第820條在民國98年1月23日修訂為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算〔修訂前之舊法規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之〕。
 
參諸法院判決實務向來認為：出租共有物，為典型之管理行為。因此，共有人間如欲出租共有物之一部或全部，需符合民法第820條規定〔即以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意〕始可為之，故甲之行為不符合民法第820條之規定。
 
一、丙是否成立刑法竊佔罪？
按刑法第三百二十條第二項竊佔罪規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
本件丙承租係基於與甲之有效契約，主觀上，丙認為甲有權代理乙而出租該房屋，並繳交租金，並非意圖為自己不法之所有，故甲不成立刑法第320條第2項之竊佔罪。
 
二、乙可否請求丙返還房屋〔民法第767條〕？
→丙是否有權占有，亦即丙與出租人甲間之租賃契約是否有效成立？是否有成立表見代理之可能？
他共有人乙依民法第821條，應請求返還共有房屋予全體共有人。
依民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」丙可主張成立表見代理，主張有權占有。
  
三、若丙為無權占有，乙可否向丙請求返還不當得利？
最高法院民事判決九十一年度台上字第一五三七號：「按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。」
依上開判決，所有人可否請求不當得利，應視承租人是否善意而定。民法中並未對善惡意之區分加以規定，實務上善意占有人之認定標準，乃占有人「不知」其無占有權利者，為善意占有，「知」其無占有權利者為惡意占有，由此推論，「不知情」者，縱有過失，亦符合善意之定義。【另參最高法院100台上1500號：所謂善意占有，乃指占有人自信（包括誤信）有權利占有而言。】
本件，丙乃信賴出租人甲係經他共有人乙授權而有權出租，有保證書可憑，故丙係善意占有人，就因此項使用收益所獲得之利益，對於未同意他共有人不復返還義務，為不當得利之特別規定。【參最高法院77台上字1208號判決】符合立法者保護善意占有人之利益。
故依照民法第952條，丙乃善意占有，即為取得利益之法律上原因，他共有人乙不得向丙請求不當得利。
 
四、若丙為惡意占有人，是否須返還不當得利？
若丙（直接占有人）為惡意，則不得適用民法第952條之規定，且出租人未得他共有人同意而無權出租他共有人之二分之一應有部份而獲得租金，他共有人可對出租人主張不當得利，因此他共有人對出租人甲（間接占有人）及丙均有使用收益返還請求權，然由任何一請求權之行使即得達其請求之目的，他共有人人自不得再對另一人為重複請求而更為得利，故而直接占有人與間接占有人間乃具有不真正連帶債務關係，其中一人已就使用收益為償還者，另一人之返還義務即應消滅。
而若由承租人（直接占有人）向所有權人返還占有物之使用收益後，承租人仍得依租賃契約向出租人主張應負契約上之責任，因承租人已向出租人給付租金，又須對所有權人負償還責任，自屬出租人未依約定交付合於使用收益之租賃物，承租人可依民法第436條主張權利瑕疵擔保請求減少租金或終止契約，再依保證書或依民法第227條主張不完全給付請求損害賠償或依民法第347條準用買賣權利瑕疵擔保之規定主張債務不履行，由出租人負最終償還責任，否則承租人將受雙重損害（原繳交全額租金及返還他共有人不當得利）。若出租人已對所有權人為償還，自不得向承租人再為請求。
 
然有最高法院 83 年台上字第 1139 號 民事判決表示：土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求。承此判決意旨，他共有人乙不得向丙請求返還不當得利，僅得向出租人乙請求。此可解決上述他共有人可擇一向出租人或承租人請求，而承租人須先給付後始向出租人請求清償，此需承擔出租人不為給付之風險，及再轉手請求之成本問題。